Guida 2026: i migliori quartieri per aprire un B&B a Roma

Investire in un bed & breakfast a Roma richiede un'analisi accurata del territorio, poiché la scelta del quartiere giusto resta il fattore determinante per il successo dell'attività. Il mercato turistico romano ha chiuso il 2025 con numeri record: 22,9 milioni di arrivi e oltre 52,9 milioni di presenze, con un incremento del 3,42% rispetto al 2024. La permanenza media ha raggiunto 4,1 notti, il doppio della media prepandemia, garantendo soggiorni più lunghi e una gestione del turnover meno frenetica. A sostenere questi risultati è stato il Giubileo 2025, che ha portato oltre 33 milioni di pellegrini da 185 Paesi.

Analisi dei quartieri: dove investire

Centro storico (Piazza Navona, Pantheon, Trevi). Domanda altissima e costante tutto l'anno, ma prezzi elevati (7.500–8.500 €/mq) e concorrenza intensa tra le 38.000 strutture extralberghiere di Roma. Si tratta della zona ideale per chi può sostenere un investimento iniziale importante e punta a tariffe premium.

Prati e Vaticano. Zona elegante e ben collegata dalla Metro A, ideale per famiglie e turisti religiosi. Ha visto uno degli incrementi di prezzo più significativi nel 2025 (4.200–6.000 €/mq), ma il Giubileo ha generato qui un impatto turistico diretto e duraturo.

Trastevere. Atmosfera autentica molto apprezzata dai turisti americani, affitti settimanali medi fino a 1.500 euro per immobili in cortili silenziosi. Zona piccola con alta concorrenza.

Monti. Situato tra Colosseo e Termini, offre un ottimo compromesso tra posizione centrale e prezzi più gestibili rispetto al centro. Una vita culturale vivace lo rende attraente per turisti che cercano un'esperienza più autentica.

San Giovanni. Sorpresa del 2025: prezzi competitivi (4.200–5.300 €/mq) e doppia copertura metropolitana (Metro A e C). La riqualificazione urbana in atto ne potenzierà il valore nel tempo.

Testaccio. Perfetto per turisti "foodie" e target giovane. Prezzi più accessibili e vivace vita notturna, con possibilità di differenziare il proprio B&B puntando sull'offerta gastronomica locale.

Garbatella–Ostiense. Zona emergente con il miglior potenziale di crescita a lungo termine. Prezzi ancora contenuti (2.500–4.500 €/mq), ideale per chi ha un budget limitato ma un orizzonte di investimento lungo.

Cosa deve sapere chi apre un B&B nel 2026

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio da gennaio 2025 per ogni struttura ricettiva, con sanzioni fino a 8.000 euro. Prima dell'apertura serve presentare una CIA o SCIA tramite il portale SUAR di Roma Capitale. I key box sui muri condominiali sono vietati: il self check-in digitale resta ammissibile purché i dati degli ospiti vengano trasmessi alla Polizia entro 24 ore.

Consigli pratici per il 2026

Privilegiare la vicinanza alle metropolitane: il fattore che ha decretato il successo di zone come San Giovanni e Re di Roma. Valutare la gestione professionale, ormai affidata a property manager nel 25% dei casi. Diversificare il target verso turisti "leisure", che spendono di più e soggornano più a lungo. Infine, fare i conti con precisione: il margine tra profitto e perdita si è assottigliato notevolmente nel 2025, e un'analisi attenta dei costi è indispensabile prima di ogni decisione di investimento.

Roma resta una delle destinazioni più redditizie del mondo, ma il mercato del 2026 premia chi sa combinare la scelta della zona giusta con una gestione attenta a costi, normativa e qualità del servizio.