Aprire una locazione turistica a Roma: guida completa

A Roma un privato può affittare ai turisti fino a due appartamenti come alloggio per uso turistico, con una semplice Comunicazione di Inizio Attività (CIA) al Comune. Dal terzo appartamento l'attività diventa impresa, sia per la Regione Lazio sia, dal 2026, per il Fisco.

Questa guida spiega, in ordine, cosa serve prima di aprire, quali pratiche presentare, quali obblighi restano attivi a ogni soggiorno e quanto si rischia se si salta un passaggio. Tiene conto delle ultime modifiche fiscali e della sentenza del Consiglio di Stato sul riconoscimento degli ospiti.

Alloggio per uso turistico o casa vacanze?

L'alloggio per uso turistico è la casa arredata messa a disposizione dei turisti, senza servizi aggiuntivi. Nel Lazio è disciplinato dall'art. 12-bis del Regolamento regionale 8/2015 (modificato dal R.R. 14/2017) e non è una struttura ricettiva: l'immobile resta un'abitazione.

Le differenze con le strutture extralberghiere sono tre. La prima riguarda la pratica: per l'alloggio turistico basta una CIA se si opera da privati (SCIA in forma d'impresa), mentre case e appartamenti per vacanze (CAV), B&B e affittacamere richiedono sempre una SCIA. La seconda è l'identità commerciale: l'alloggio non ha un nome commerciale né una classificazione in categorie o stelle.

La terza riguarda i servizi. Nell'alloggio turistico sono vietati colazione, pulizia quotidiana e qualsiasi prestazione accessoria, che invece B&B e affittacamere possono offrire. La CAV richiede inoltre che nell'immobile non risiedano né siano domiciliate altre persone.

La scelta dipende da cosa vuoi offrire. Se vuoi servire la colazione o fare il riassetto giornaliero, l'alloggio turistico non è la formula giusta.

Privato o impresa: la soglia dei due appartamenti

Oggi la soglia regionale e quella fiscale coincidono: fino a due appartamenti si opera da privato, dal terzo si è impresa.

La Regione Lazio consente l'ospitalità in forma occasionale e non imprenditoriale in massimo due appartamenti nello stesso Comune (Regione Lazio). Sul piano fiscale, la legge di bilancio (L. 199/2025, art. 1, c. 17) ha ridotto da quattro a due gli appartamenti gestibili con il regime delle locazioni brevi: oltre questo numero l'attività si presume d'impresa, con partita IVA e senza cedolare secca (Ecnews). Chi supera la soglia, o sceglie comunque la forma d'impresa, presenta una SCIA al SUAP, come prevede l'art. 13-ter, c. 8, del D.L. 145/2023.

La soglia non è uno scudo. Anche con uno o due immobili, se la gestione ha i tratti dell'impresa (servizi, organizzazione stabile, personale), il Fisco può contestarla caso per caso. Definirsi "privato" negli annunci non basta.

Requisiti dell'immobile

Prima di qualsiasi pratica, verifica che la casa sia in regola: la CIA non sana difformità edilizie o urbanistiche già presenti.

L'unità deve avere destinazione d'uso abitativa e rispettare i requisiti igienico-sanitari delle civili abitazioni; non serve invece il cambio di destinazione d'uso. È obbligatorio un soggiorno con cucina o angolo cottura, e il numero di posti letto deve essere coerente con la superficie e con i parametri di abitabilità.

Serve poi un titolo valido per disporre dell'immobile: proprietà, usufrutto, locazione con facoltà espressa di sublocare o comodato. Se l'appartamento è in condominio, leggi con attenzione il regolamento: se è di tipo contrattuale e contiene un divieto di uso turistico trascritto, quel divieto vale anche per chi compra dopo.

Cosa puoi e non puoi offrire

L'ospite riceve la casa pulita e funzionante; durante il soggiorno non si aggiungono servizi.

Sono consentite la pulizia e la sanificazione tra un ospite e l'altro, la biancheria fornita all'arrivo e l'uso delle dotazioni già presenti in casa. Puoi promuovere l'alloggio su piattaforme online, purché ogni annuncio riporti CIR e CIN.

Sono invece vietati la pulizia quotidiana, il riassetto dei locali e il cambio di biancheria durante il soggiorno. Non puoi servire colazione, cibo o bevande, né offrire un minibar a pagamento o una reception organizzata. Negli annunci non puoi usare denominazioni come "B&B", "casa vacanze", "affittacamere" o "guest house".

La procedura, passo per passo

Le pratiche vanno fatte in quest'ordine, perché ogni codice è il presupposto del successivo.

Si parte dalla CIA (o dalla SCIA, in forma d'impresa) al SUAR di Roma Capitale, da inviare online dal portale SUAP con SPID, CIE o CNS. Servono i dati dell'immobile, l'autocertificazione dei requisiti, un documento d'identità e la ricevuta dei diritti di istruttoria, pari a 80 euro per la CIA e 100 euro per la SCIA secondo le tariffe comunali (verificale sul portale prima di pagare). Moduli e istruzioni sono sulla scheda servizio di Roma Capitale.

Ottenuto il protocollo comunale, invia alla Regione Lazio copia della pratica e l'informativa privacy firmata, via PEC a organizzazioneufficiperiferici@pec.regione.lazio.it. Poi registrati su ROSS 1000 Lazio per iscrivere l'alloggio alla banca dati regionale e ottenere il Codice Identificativo Regionale (CIR), che ha sostituito il vecchio CISE.

Con il CIR richiedi il Codice Identificativo Nazionale (CIN) sulla BDSR del Ministero del Turismo, entro 30 giorni dall'assegnazione del codice regionale. Prima dell'arrivo del primo ospite, accreditati ad Alloggiati Web presso la Questura di Roma e registra l'alloggio su GECOS per il contributo di soggiorno.

CIR e CIN vanno indicati in ogni annuncio e canale di promozione. Il CIN va anche esposto all'esterno dell'edificio, nel rispetto dei vincoli architettonici e condominiali.

Dotazioni di sicurezza obbligatorie

L'art. 13-ter del D.L. 145/2023 impone le stesse dotazioni a tutte le locazioni brevi e turistiche, anche gestite da privati.

Servono estintori portatili a norma, visibili e accessibili, vicino agli ingressi e alle zone più a rischio come la cucina: uno ogni 200 m² di superficie o frazione, e comunque almeno uno per piano. Sono obbligatori anche un rilevatore di monossido di carbonio e uno di gas combustibili, entrambi funzionanti. Il rilevatore di gas si può omettere solo se in casa non c'è alcun impianto o apparecchio a gas, ma il rischio da monossido va comunque valutato.

Conserva fatture e certificazioni dei dispositivi e controllane periodicamente la scadenza: sono la prima cosa che un controllo chiede.

Ospiti: Questura, riconoscimento e statistiche

A ogni arrivo ci sono due comunicazioni distinte, e una non sostituisce l'altra.

Questura (Alloggiati Web). L'art. 109 del TULPS impone di trasmettere le generalità di tutti gli ospiti, minori e cittadini italiani compresi, entro 24 ore dall'arrivo; per soggiorni inferiori a 24 ore l'invio va fatto subito. L'obbligo vale anche se il soggiorno è gratuito o prenotato tramite piattaforma.

Riconoscimento "de visu". Con la sentenza n. 9101/2025 il Consiglio di Stato ha ribaltato il TAR Lazio: l'identità dell'ospite va verificata confrontando il documento con la persona, prima della consegna delle chiavi (Agenda Digitale). Ecco cosa significa in concreto.

Inviare i documenti online da soli non basta, e la keybox con codice, senza aver mai visto l'ospite, non è conforme. Il riconoscimento può però avvenire anche a distanza, ad esempio in videochiamata con strumenti idonei: serrature elettroniche e self check-in restano utilizzabili se preceduti da questa verifica.

Statistica regionale (ROSS 1000). Arrivi e presenze vanno comunicati alla Regione Lazio su ROSS 1000, unico canale ammesso dal 21 maggio 2025 al posto del vecchio RADAR (Regione Lazio).

Contributo di soggiorno

Per gli alloggi per uso turistico il contributo di soggiorno di Roma Capitale è di 6 euro a persona per notte, fino a un massimo di 10 notti consecutive nella stessa struttura (Chekin). Il gestore informa l'ospite, riscuote l'importo, rilascia ricevuta separata dal prezzo del soggiorno e lo versa al Comune. Sono esenti, tra gli altri, i minori di 10 anni e i residenti a Roma, purché l'esenzione sia documentata e conservata.

Dichiarazioni e versamenti si fanno sul portale GECOS entro il 16° giorno dopo la fine di ogni trimestre: 16 aprile, 16 luglio, 16 ottobre e 16 gennaio. La dichiarazione va presentata anche nei trimestri senza ospiti. Se una piattaforma come Airbnb riscuote il contributo per tuo conto, restano a tuo carico la dichiarazione trimestrale su GECOS e quella annuale all'Agenzia delle Entrate.

Contratto e tasse

Il rapporto con l'ospite si regola con un contratto scritto di locazione turistica. Per soggiorni fino a 30 giorni non va registrato all'Agenzia delle Entrate, salvo che più contratti con la stessa persona configurino di fatto un rapporto più lungo.

Chi resta entro i due appartamenti può scegliere la cedolare secca sugli affitti brevi: 21% sull'immobile indicato in dichiarazione dei redditi, 26% sul secondo (Dequo). Se l'incasso passa da una piattaforma o da un intermediario, questo trattiene una ritenuta del 21% a titolo di acconto, che si scomputa poi in dichiarazione. Dal terzo appartamento la cedolare non si applica più e il reddito diventa d'impresa.

Gestione quotidiana

Se pubblichi l'alloggio su più piattaforme, usa un channel manager o almeno sincronizza i calendari, così da evitare doppie prenotazioni. Definisci un protocollo di arrivo che preveda sempre la verifica dell'identità e un recapito per l'assistenza in caso di guasti, soprattutto se usi serrature elettroniche.

Chi vive lontano può affidare check-in, pulizie e rapporti con gli ospiti a un property manager. La responsabilità per gli obblighi amministrativi, di sicurezza e fiscali resta però del titolare: conviene stabilire per iscritto chi invia le comunicazioni alla Questura, a ROSS 1000 e a GECOS.

Cosa si rischia

Le sanzioni sono pesanti anche per errori formali. Per la legge regionale, aprire senza comunicazione al Comune costa da 500 a 2.000 euro, omettere il CIR negli annunci da 500 a 5.000 euro e non comunicare i flussi turistici da 1.000 a 2.000 euro (Regione Lazio). A livello nazionale, operare senza CIN comporta una sanzione da 800 a 8.000 euro e non esporlo da 500 a 5.000 euro (Comune di Favara). L'omessa dichiarazione del contributo di soggiorno costa dal 100% al 200% dell'importo dovuto, con un minimo di 50 euro.

In sintesi, prima del primo ospite devono essere a posto immobile, CIA, CIR, CIN, dotazioni di sicurezza e accessi ad Alloggiati Web, ROSS 1000 e GECOS. Le norme cambiano spesso: prima di avviare l'attività conviene verificare importi e procedure sui portali ufficiali o con un consulente.